Август, 2023 г.
Покупатель может лишиться недвижимого имущества, если оно было куплено у продавца, которого потом признали банкротом. Как заранее обезопасить себя от оспаривания сделки по покупке имущества и его возврату в конкурсную массу должника-банкрота?
А если приобретатель имущества продавца-банкрота является добросовестным? Влияет ли это на исход дела?
Давайте разбираться.
Добросовестный приобретатель недвижимого имущества — это тот покупатель, который перед покупкой недвижимости обязательно проверяет ее юридическую чистоту и права собственности на нее. Также предполагается, что добросоветный приобретатель во время покупки имущества не знает, что продавец не имеет право его продавать.
У добросовестного приобретателя есть вероятность, что сделка не будет признана недействительной.
На какие критерии добросовестности покупателя обращает внимание суд:
— Установлено на каком основании продавец является собственником имущества. Ознакомление со всей историей недвижимости и собственниками за последние 3 года
— Изучены правоустанавливающие документы на недвижимость
— Понимание рыночной стоимсти имущества на дату его приобретения
— Выяснение факта — как быстро совершались сделки по приобретению имущества среди всех собственников за последние 3 года, включая последнего продавца
— Проверка наличия споров в отношении имущества. Проверка факта банкротства кого-то из собственников имущества
— Осмотр недвижимого имущества перед его покупкой
Что для судов является признаком недобросовестности покупателя:
— Продажа имущества заинтересованным лицам
Действует презумпция информированности, то есть если продавца и покупателя связывают родственные, дружеские или рабочие отношения, считается, что покупатель был в курсе «подводных камней» сделки и сознательно пошел на риск.
— Продажа имущества по заниженной цене
Неравноценность встречного исполнения говорит о признаках неплатежеспособности и намерении причинить вред кредиторам, продавая имущества по цене, сильно ниже рыночной.
Низкая стоимость имущества должна вызвать у добросовестного покупателя сомнения при его покупке. Считается, что в таком случае покупатель предупрежден о юридических рисках и вероятно в курсе положения дел продавца и его намерении вывести имущество.
— Быстрая перепродажа имущества текущим продавцом и прежними продавцами
Без выяснения причин таких действий, риск для покупателя лишиться имущества возрастает.
— Договор купли-продажи имущества содержит сомнительные условия
К примеру, в договоре купли-продажи содержится условие об отсрочке оплаты без права залога продавца, либо об оплате лишь части цены до регистрации перехода права собственности. Но такие условия свидетельствует о намерении продавца быстро продать имущество, потому что создают для него дополнительный и необоснованный риск.
Как законодатель пытается защитить добросовестного приобретателя имущества?
24 июля 2023 года был принят Федеральный закон 372-ФЗ «О внесении изменения в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»», защищающий права покупателя имущества при банкротстве продавца.
Закон касается частного случая, когда недействительной признается сделка, по которой для покупателя такое имущество является единственным пригодным для проживания.
Приобретатель спорного единственного жилья может его сохранить при банкротстве продавца следующими способами:
1.Покупатель может доплатить до цены, признанной судом справедливой.
В таком случае, арбитражный управляющий в течение 30 календарных дней с момента получения от гражданина предложения о приобретении имущества, заключает с ним договор купли-продажи.
2.Покупатель может участвовать в торгах по продаже имущества по общим правилам.
Гражданин вправе заключить договор купли-продажи по результатам подписания протокола о результатах проведения торгов (в течение 10 рабочих дней с даты подписания). Условие — цена имущества, определенная по результатам торгов, может превышать минимальную цену не более чем на 20 %.
Если имущество продается на торгах:
— покупатель получает часть выручки от реализации имущества в размере уплаченного им по недействительной сделке. Денежные средства перечисляются арбитражным управляющим на банковский счет гражданина — покупателя.
— покупатель и члены его семьи сохраняют право пользования имуществом в течение месяца с момента получения выручки. Срок может продлеваться.
Напоследок — “Болезнь лучше предупреждать, чем лечить”!
Простые правила, которые помогут минимизировать риск возврата имущества в конкурсную массу при банкротстве покупателя:
1.Подробно изучать юридический статус владельца недвижимости (в том числе его задействованность в своем или чужом бизнесе) и правоустанавливающих документов на имущество. Знакомиться со всей историей возникновения права собственности на объект у всех правообладателей за последние 3 года. Изучать юридическую чистоту имущества
2.Лучше не заключать сделки с заинтересованными лицами
3.Приобретать недвижимое имущество по рыночной цене, не ниже
4.Обращать внимание на кратковременность нахождения имущества во владении у продавца
5.Обращать внимание на сомнительные условия договора купли-продажи имущества. Включать в договор пункты ответственности продавца, минимизирующие риски для покупателя
6.Лучше производить оплату по договору купли-продажи имущества безналичном способом
7.Сохранять договоры, акты приема-передачи, чеки, расписки.