Ещё в декабре 2023 года Пленум ВС принял постановление «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке». В аналитическом обзоре представлены наиболее важные положения.
Что является самовольной постройкой?
В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из признаков:
— возведение на участке, не предоставленном под строительство;
— участок не допускает строительства на нем объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
— возведение без получения согласований и разрешений;
— возведение с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Перечень исчерпывающий. Органы государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки.
Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента. Лицо, осуществившее возведение самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать сделки до признания такого права судом.
Процессуальные моменты
Когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.
Если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц. В указанном случае спор подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
К требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности. На требования о сносе или приведении в соответствие самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
Истец и ответчик
С иском вправе обратиться собственник участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки. Кроме того, действуя в публичных интересах, вправе обратиться прокурор, уполномоченные органы публичной власти.
Ответчиком является лицо, осуществившее самовольное строительство. Если для строительства привлекался подрядчик, то ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена постройка.
Разрешения для строительства
Возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. При этом исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
Отмена разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию объекта не свидетельствует о том, что такой объект является самовольной постройкой.
Согласие других собственников
Для реконструкции МКД требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме.
Возведение объекта на участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности.
При этом постройка, возведенная в отсутствие согласия других собственников, является самовольной.
Если нарушения незначительные?
С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Когда можно признать право собственности на самовольную постройку?
При одновременном соблюдении условий:
— если в отношении участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
— если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
— если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Стоит отметить, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Источник: постановление Пленума ВС РФ от 12.12.2023 №44
ЮК «Шашкин и Партнеры» оказывает юридическую помощь в том числе по представлению интересов в судах разных инстанций.
Работаем конфиденциально, профессионально и с нужным результатом. Обращайтесь:
в Саратове: +7 (8452) 46-93-20
в Москве: +7 (495) 407-74-27
info@shiplaw.ru