Сентябрь, 2024
Продали дом, но покупатель обнаружил недостатки, что делать индивидуальному предпринимателю-продавцу? Рассмотрим на примере судебного дела.
Фактические обстоятельства:
В 2021 году между истцами И. и Т. (покупатели) и ответчиком О. (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимости: земельного участка и жилого дома.
Позднее в адрес продавца поступила досудебная претензия со ссылкой на ст. 18 Закона о защите прав потребителей с требованием оплатить расходы на устранение скрытых недостатков объекта недвижимости, размер которых составил около 20% от суммы договора, кроме того истцы потребовали выплатить неустойку, компенсацию морального вреда и штраф. Покупатели посчитали, что продавец, совершивший сделку как физическое лицо, но имеющий статус ИП, должен нести ответственность по Закону о защите прав потребителей.
Разберем ситуацию и возникающие на практике вопросы, а в конце статьи расскажем чем закончилось дело:
1. Продавец, совершивший сделку как физическое лицо, но имеющий статус ИП, должен нести ответственность по Закону о защите прав потребителей?
Нет, наличие у ответчика статуса ИП не запрещает ему заключать договоры купли-продажи, в том числе договоры — продажи объектов недвижимости в качестве физического лица, поскольку, в соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Кроме того, деятельность ответчика может быть не связана с деятельностью в области строительства и реализации объектов недвижимости.
В этом случае суд, принимая во внимание, что договор купли-продажи от 2021 года заключен между сторонами, как физическими лицами, возникшие между истцами и ответчиком отношения Законом РФ «О защите прав потребителей» не регулируются, в связи с чем, невозможно взыскание неустойки, компенсации морального вреда и штрафа с продавца.
А вот если предприниматель занимается деятельностью по покупке земельных участков и строит на них дома и это имеет определенную частоту и периодичность, то продавец будет рассматриваться как предприниматель в этой области и уже будет отвечать в рамках Закона о защите прав потребителей со всеми вытекающими неустойками и штрафами в бОльших размерах.
2. Когда необходимо оплачивать расходы на устранение скрытых недостатков объекта недвижимости?
В указанном деле после заселения в жилой дом и при его эксплуатации, истцами были обнаружены скрытые дефекты и строительные недостатки, о который ответчик не сообщил и скрыл. При этом согласно ст. 476 Гражданского кодекса РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
3. Какие недостатки являются явными, а какие скрытыми?
К явным недостаткам относятся те, которые могут быть обнаружены при обычном способе приемки (например, при осмотре товара); скрытые — это недостатки, которые нельзя обнаружить указанными выше способами, и они проявляются лишь в процессе использования товара по причине не качественного строительства или использованных материалов.
4. Какие обстоятельства в подобных делах юридически значимы?
Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению являются:
— соответствие товара (жилого дома и земельного участка) требованиям по качеству, в том числе применительно к целям, для которых товары такого рода обычно используются, наличие в товаре каких-либо недостатков;
— момент выявления покупателем данных недостатков;
— факт и момент обращения покупателя к продавцу с требованиями, связанными с недостатками товара, отказ продавца в удовлетворении требования;
— момент возникновения недостатков или причин возникновения недостатков (до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента);
— факт проведения покупателем проверки качества товара, наличие у покупателя объективной возможности выявления недостатков товара до заключения договора купли-продажи и передачи товара в случае проверки качества товара в соответствии с требованиями закона либо обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара с учётом доведённой до покупателя продавцом информации.
5. В течение какого срока возможно предъявление требований к продавцу?
Учитывая, что договором купли-продажи квартиры или дома гарантийный срок может быть не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель может предъявить требование по качеству приобретённого недвижимого имущества, то в силу п. 2 ст. 477 ГК РФ и абз. 2 п. 1 ст. 19 Закона РФ «О защите прав потребителей» покупатель вправе предъявить к продавцу (не являющегося застройщиком) требование в отношении недостатков в пределах двух лет со дня передачи дома или квартиры покупателю.
В подобных делах необходимым этапом является назначение судебной экспертизы. И от ее выводов во многом зависит решение суда.
6. Какие ответы эксперта позволят привлечь продавца к ответственности?
- Отвечает ли объект недвижимости строительным нормам и СНиПам?
— Нет - Если есть нарушения, то, какими они являются скрытыми/явными, существенными/несущественными, устранимыми/неустранимыми?
— Выявленные дефекты строительных работ являются явными, существенными, но устранимыми и имеют производственный характер возникновения, то есть возникли в результате несоответствия выполненных работ проектным решениям и строительно-техническим нормам.
Итог:
Исковые требования суд удовлетворил частично — взыскал с предпринимателя стоимость устранения выявленных недостатков, расходы на экспертизу, юристов и госпошлину. В случае, если бы предприниматель специализировался на постройке и продаже домов — еще заплатил бы неустойку за каждый день отказа вернуть деньги и штраф 50% от суммы требований.
Судебные акты по ситуации:
1. Определение ВС РФ по делу № 1-КГ22-6-К8
2. Решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 21 февраля 2023 г. № 2-615/2023.
Как не попасть в такую ситуацию предпринимателю-продавцу:
- указать в договоре на продажу личного имущества дома или квартиры;
- участвовать в сделке как физическое лицо;
- составить акт приема-передачи с указанием имеющихся или возможных недостатков, переложив риск дальнейшего их развития на покупателя
Как защитить себя покупателю:
- внести в договор условие о гарантийном сроке;
- отразить профессиональное участие продавца, требовать указани его статуса как ИП;
- отразить в акте приема-передачи невозможность проверки скрытых недостатков или отсутствие возможности осмотра на момент сделки.
ЮК «Шашкин и Партнеры» оказывает юридическую помощь в том числе по представлению интересов в судах разных инстанций.
Работаем конфиденциально, профессионально и с нужным результатом. Обращайтесь:
в Саратове: +7 (8452) 46-93-20
в Москве: +7 (495) 407-74-27
info@shiplaw.ru
