Июнь 2022 г.
Статья Дениса Шашкина в журнале «Корпоративный юрист» о пяти правилах эффективной защиты при оспаривании сделок с недвижимостью в банкротстве.
Чтобы покупателю защитить свои интересы в деле о банкротстве должника-банкрота и сохранить за собой право собственности на приобретенный объект недвижимости необходимо выстраивать правильную линию защиты. В судебной практике выработано несколько подходов, которые позволяют защитить права приобретателя. Стоит выделить пять основных: рыночная стоимость, улучшения объекта, бремя содержания, отсутствие заинтересованности, финансовые возможности покупателя. Подробности собственной методики защиты написал управляющий партнер ЮК «Шашкин и Партнеры» Денис Шашкин для журнала «Корпоративный юрист».
Пять правил эффективной защиты при оспаривании сделок с недвижимостью в банкротстве
Наиболее часто конкурсный (при банкротстве компаний) или финансовый управляющий (при банкротстве физических лиц) подает заявление об оспаривании сделок по продаже должником имущества. Это необходимо для защиты интересов кредиторов и пополнения конкурсной массы, из которой удовлетворяются требования. Под оспаривание попадают и сделки совершенные должником по отчуждению (продаже или дарению) недвижимости.
Как правило, арбитражный управляющий или кредитор в заявлении об оспаривании сделки и признании ее недействительной с применением статей 61.1, 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве), приводит два наиболее частых довода:
— оспариваемая сделка по стоимости имущества ухудшила положение других кредиторов
— сумма сделки была ниже рыночной.
Неравноценным встречным исполнением признается, любая передача имущества, если рыночная стоимость переданного имущества существенно превышает стоимость полученной оплаты или имущества в счет такой оплаты.
Для признания сделки недействительной не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки. Неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки. То есть, оплата может быть и не совершена или не завершена на момент оспаривания.
Основным признаком неравноценности сделки будет ситуация, когда цена или условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых совершаются аналогичные сделки.
Также может быть оспорена и сделка, при которой встречное обеспечение (сумма или предоставляемое в счет оплаты имущество) было равноценно, но должнику на момент ее заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения (покупатель не осуществит расчет полностью или в указанные сроки). А покупатель знал о неблагополучном финансовом состоянии должника.
Пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», рекомендует судам исходить из следующего.
Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно неравноценности сделки. Осведомленность должника или покупателя о возможном неисполнении не требуется.
Если же подозрительная сделка с неравноценным встречным исполнением была совершена не позднее чем за три года, но не ранее чем за один год до принятия судом заявления о признании банкротом, то она может быть признана недействительной только на основании осведомленности о неплатежеспособности должника, либо возможного неисполнения по сделке покупателя или контрагентом должника.
Суды в случае оспаривания подозрительной сделки должны проверять наличие обоих оснований (п. 1 и п. 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве).
Чтобы покупателю защитить свои интересы в суде и сохранить за собой право собственности на приобретенный объект недвижимости необходимо выстраивать правильную линию защиты. В судебной практике выработано несколько подходов, которые позволяют защитить права приобретателя. Стоит выделить пять основных.
1. Стоимость недвижимого имущества соответствовала рыночной
Доказательством реальности рыночной стоимости будет оценка, проведенная либо на дату совершения сделки, либо при предоставлении отзыва на заявление об оспаривании сделки. Суды часто назначают судебную экспертизу по определению оценки стоимости объекта на дату продажи. Предпочтительнее, если такая оценка будет предоставлена стороной покупателя с отзывом.
2. Были произведены значительные улучшения объекта
Значительные улучшения, которые были произведены новым собственникам недвижимого имущества будут свидетельствовать о его реальном владении, увеличении стоимости приобретенного объекта и доказывать его добросовестность. В целях судебной оценки стоимости необходимо, предоставить в суд как можно больше доказательств (договоров подряда, квитанций, накладных и т.п.), подтверждающих улучшение имущества. Это же следует просить учесть при проведении судебной оценки, поскольку стоимость имущества может увеличиться в разы, а это является важным критерием для оценки равноценности.
3. Предоставлены доказательства бремени содержания
Систематические платежи за коммунальные услуги, аренду или иные расходы, носящие обязательный характер, оплачиваемые новым собственником или третьим лицом по его поручению будут доказательством реальности владения. Если объект сдается в аренду, то договоры аренды также могут стать доказательством по данному пункту.
4. Участники сделки не являются родственниками или заинтересованными лицами
Отсутствие родственных связей, как правило презюмируется судами, но не стоит оставлять без внимания необходимость доказать отсутствие заинтересованности. Отсутствие заинтересованности может быть доказано объявлениями о продаже, размещенными в открытом доступе, публичными предложениями должника о продаже. Отсутствие связей должника и приобретателя в силу работы в разных местах или ведение разного непересекающегося бизнеса тоже может являться доказательством.
5. Покупатель имел возможность приобрести объект
Основание, которому суды уделяют большое внимание и проверку. Доказательством могут служить выписки со счета, справки о доходах, налоговые декларации или договоры продажи имущества, от реализации которого были получены средства на приобретение спорного объекта. Доход супругов, в случае покупки объектов физическими лицами также будет доказательством наличия финансовой возможности совершения сделки.
Суды хорошо воспринимают, когда на каждый довод конкурсного управляющего, находится несколько доводов и доказательств в защиту своей позиции. Чем больше доказательств будет предоставлено, тем более убедительной будет позиция, которая приведет к желаемому результату.
Автор: управляющий партнёр ЮК «Шашкин и Партнеры», адвокат Денис Шашкин
