Сентябрь, 2023 г.
Покупатель приобретает недвижимое имущество, а затем, продавец недвижимости уходит в процедуру банкротства. Арбитражный управляющий/или кредитор оспаривает сделку по отчуждению имущества и недвижимость уходит в конкурсную массу должника.
Как покупателю защитить свое имущество при банкротстве продавца?
Ответ на этот вопрос рассмотрим в настоящей статье.
Для начала выясним какие сделки продавца-банкрота можно оспорить?
Кто вправе оспаривать сделки должника:
1.Конкурсный управляющий — для юридических лиц, финансовый управляющий — для физических лиц.
2.Кредитор либо несколько кредиторов, если общий размер их требований к должнику составляет более 10% от размера включенных в реестр требований при банкротстве продавца.
На основании каких норм права можно оспорить сделки должника:
1.Глава III.1 (статьи 61.1 — 61.9) Федерального закона от 26.10.2022 № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”.
2.Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 “О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)”.
Совершенные за какой период сделки могут быть оспорены:
1.За 3 года до принятия арбитражным судом заявления о признании банкротом или после принятия такого заявления.
2.За 1 год до принятия арбитражным судом заявления о признании банкротом или после принятия такого заявления.
3.За 6 месяцев до принятия арбитражным судом заявления о признании банкротом.
4.За 1 месяц до принятия арбитражным судом заявления о признании банкротом или после принятия такого заявления.
По каким основаниям сделка должника может быть оспорена:
1.Сделка является подозрительной и может быть оспорена, если имущество продано по заниженной рыночной стоимости (неравноценное встречное исполнение), а условия сделки отличаются от обычных условий в худшую для должника сторону.
Такие сделки могут быть оспорены, если они совершены должником в течение года до принятия арбитражным судом заявления о признании банкротом или после принятия такого заявления.
Однако, оспорить сделку можно и при ее равноценности, когда продавец знал, что покупатель не сможет в полном объеме рассчитаться за приобретаемое имущество, а покупатель знал о неблагополучном финансовом положении продавца.
2.Сделка является подозрительной и может быть оспорена, если совершена в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, а также если покупатель знал об этом.
При каких условиях сделка приносит вред кредиторам:
1.На момент совершения сделки/ в результате совершения сделки должник отвечал признакам неплатежеспособности
2.Сделка совершена с заинтересованным лицом, либо безвозмездно
3.Стоимость переданного по сделке имущества составляет более 20% от стоимости всего имущества продавца
4.Скрыто имущество, уничтожены правоустанавливающие и бухгалтерские документы
5.Изменено место жительства/нахождения без уведомления кредиторов до/после сделки
6.После совершения сделки продавец продолжает фактически пользоваться/владеть имуществом
Такая сделка признается недействительной, если совершена в течение трех лет до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом или после принятия такого заявления.
3. Сделка может быть оспорена, если влечет за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами (совершена в отношении отдельного кредитора в ущерб другим кредиторам)
Такая сделка может быть признана недействительной, если совершена после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом или в течение одного месяца до принятия такого заявления.
В каких случаях сделку можно оспорить, как совершенную с предпочтением:
1.Сделка исполняет обязательства должника перед отдельным кредитором
2.Сделка позволяет кредитору занять наиболее выгодное место в очередности удовлетворения требований при банкротстве продавца
3.Сделка исполняется в отношении кредитора, перед которым продавец еще не должен был исполнять обязательства
Такие сделки признаются недействительными, если совершены в течение шести месяцев до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом.
Чтобы сохранить право собственности на приобретенное имущество, необходимо выстроить правильную линию защиты в суде:
1.Доказать, что стоимость недвижимого имущества соответствовала рыночной стоимости
Для этого назначается судебная экспертиза, которая позволит определить стоимость имущества на дату совершения сделки.
2.Доказать, что покупатель финансового мог позволить приобрести спорное имущество
Надлежащими доказательствами будут справки о доходах, выписки со счета, налоговые декларации, договоры продажи имущества, где от полученных денег и было приобретено спорное имущество.
3.Доказать отсутствие заинтересованности между участников сделки
У судов есть такая презумпция, что заинтересованное лицо автоматически информировано о неплатежеспособности должника.
Заинтересованными лицами:
— по отношению к должнику — юридическому лицу признаются: руководитель должника, совет директоров, коллегиальный исполнительный орган, главный бухгалтер (бухгалтер), а также родственники таких лиц.
— по отношению к должнику — физическому лицу признаются: супруг (-га), родственники.
Подтвердить отсутствие какой-либо заинтересованности между сторонами можно через объявление о продаже имущества, размещенное продавцом в открытом доступе, через публичные предложения о продаже.
4.Доказать факт содержания имущества покупателем
Реальность владения или пользования имуществом может быть подтверждена платежами обязательного характера, такими как: налоги, плата за коммунальные услуги, арендные платежи.
Добросовестность покупателя и реальное пользование/владение спорным имуществом поможет доказать и наличие действий по улучшению состояния имущества (с помощью квитанций, накладных, договора подряда).
О тактике защиты покупателя при банкротстве продавца недвижимости в журнале “Корпоративный юрист” делится Управляющий партнер компании Денис Шашкин.